Вас тут не стояло!

[ak_47]

В Австралии усилиями властей, банковского сектора и широких масс трудящихся надут пузырь в недвижимости. Даже в центральных газетах уже пишут: Housing Crisis Drives Homeless Australians to Central Bank's Door. Собственно, ничего особенного; сейчас в каждой уважающей себя развитой стране надут пузырь в недвиге. Детали и причины немного разные, а итог один. Австралийская особенность в том что недвижимость обсуждается как некое богом данное благо. Типа, надо делить по справедливости. Одним досталось семь талантов, а другим шиш с маслом. Надо срочно что-то делать!

Предлагаются самые затейливые методы:

- оттюнинговать налоги, чтобы не хотели покупать, но цена при этом не грохнулась,
- дать денег тем, кто покупает в первый раз, чтобы они смогли себе позволить такую цену, (этот метод уже опробован, с соответствующими последствиями; сейчас хотят запустить это по второму кругу, см следующий пункт),
- разрешить тратить часть пенсии на покупку жилья, т.к. иначе у молодых участников пирамиды покупателей недостаточно денег,
- запретить китайцам покупать; а то они там у себя в Китае наворовали, а наши дети голодают,
- поднять ставку, а то ссуды слишком дешёвые,
- снизить ставку, а то доллар слишком дорогой,
- создать самую главную коммиссию в правительстве, и она-то уж точно решит кому и сколько в одни руки.

И всё в таком же духе. Почему-то никому не приходит в голову такая революционная идея что надо просто больше строить домов. Я даже знаю почему не приходит. Ведь с этой идеей в голову закрадывается и другая, подрывная - надо пересматривать правила зонирования и вытаскивать на белый свет всех этих тараканов в местных консулах, правительстве штата, со всеми их друзьями и сватьями. А это уже совсем плохо пахнет.

Гораздо эффектнее рассуждать о коррупции в Китае и как они отмывают свои миллиарды в такой хорошей Австралии. Иногда я ощущаю себя в каком-то театре абсурда. Люди толпами несут чемоданы и грузовики денег, при этом вообще ничего делать не надо - они сами всё готовы строить, опять таки за свои же деньги! Покупают, фактически, лишь запись где-то в земельном реестре. (Последний раз когда я смотрел на карту, в Австралии вроде бы не наблюдалось нехватки земли.)

Казалось бы надо такому потоку халявных денег только облегчить дорогу. Расчертить пустыню на квадраты и продавать направо и налево, и пускай они там строят города-призраки. У китайцев это хорошо получается. Но нет, как включишь новости, так там старая песня о том как хитрый китаец у честного мейта пайку отъел.

Comments

[zaj_gizund]

Повсюду всё одинаково

[ak_47]

Увы.

[vythe]

Да не, там всё наоборот, насколько я знаю.

1) Идея "строить больше домов" - одна из основных у либералов, её проталкивают и в теорию и в практику, за что над ними глумятся все. Вообще все, включая самих же либералов.

2) Практическое воплощение попыток строить больше домов вотпрямщас привело к отдельному, дополнительному пузырю на рынке квартир к многоэтажках, диким проблемам с дорогами и построению стоэтажной общаги на месте исторического Queen Victoria Market в Мельбурне. Потому что жить надо там, где работаешь, а не где осталась свободная пустыня.

3) Парадокс пузыря недвижимости в том, что цены должны расти, иначе пузырь лопнет. Не стоять, а именно расти. Любые телодвижения на "слезание с сырьевой иглы" делаются с чётким пониманием, что кто реально уронит цены - отвечать будет как Люцифер перед господом.

4) В недвижимость в Австралии вложился каждый первый, включая пенсионные фонды и госбюджет, потому что больше тут вкладываться реально не во что. Вообще. Когда этот пузырь лопнет - жопа будет такого размера что придётся вводить военное положение (и не спасёт).

5) Китайцы в построении пузыря действительно играли ключевую роль, потому что они - чистые инвесторы, им цена безразлична, а запасы денег практически бездонны. Как и на обычном фондовом рынке, им не нужно скупать всё предложение на рынке, им достаточно скупать немножко - но по растущей цене. Причём, это не условные "китайцы", а вполне настоящие граждане КНР, выводящие бабло.

6) При этом, Китай недавно велел это дело прекратить, ибо нефиг. И в ближайшее время поток денег от китайцев иссякнет, в связи с чем см. пункт 2.

Такие дела.

[ak_47]

Со всем согласен. Почти теми же словами сам ответил человеку в ЖЖ: http://ak-47.livejournal.com/109084.html?thread=1176092#t1176092

Насчёт пункта 5, где китайцы, Там немного сложнее, я считаю. Представлять всё так что есть бездонные деньги у клептократов будет некоторым упрощением.

[vythe]

А, так это была цитата... Забавно, как мы все колыхаемся от глобальных рассуждений о судьбах экономики АУ (или равно РУ, УС или UN) к предъявам в духе "в Камдене вчера за 0.7М продали, барыги" и обратно.

Про китайцев я упрощаю, конечно. Но суть именно такая: они амортизируют мелкие спады рынка, потому что дают уверенность, что если сегодня дом не взяли местные, завтра придёт китаец или ливанец и возьмёт за эти же деньги. Или выше, потому что ему пофиг. Плюс, чистые инвесторы не привязаны к вопросу "как доехать до работы", они цену определяют по риэлторским индексам каким-то...

[ak_47]

Китайцы помогают, но думаю что если даже все китайцы полностью пропадут с рынка, то тру блю мейты ещё несколько лет этот пузырь смогут надувать. Снизят ставку, дадут ещё более жирный FHOG, обяжут супер фонды покупать недвигу (или подкрутят налоги), и применят ещё тысячу уловок. Проперть стала местной религией.

[michk.livejournal.com]

Мне это напоминает одну маленькую ближневосточную страну, только вместо китайцев - злобные французы и американцы, а в остальном - просто один к одному.

[ak-47.livejournal.com]

Это, видимо, такое условие приёма в OECD. Надули пузырь, нашли виноватого стрелочника (всех, кроме себя, конечно же) - добро пожаловать в клуб прогресса и развития.

П.С. Забыл в список добавить ещё один метод: давать покупающим в первый раз дофига денег, чтобы они смогли себе позволить первое жильё. Очень популярная мера. Даже одна маленькая ближневосточная страна решила что это то, что надо. Входит и выходит; замечательно выходит!

[stumari.livejournal.com]

а это тоже совпадает "в Австралии вроде бы не наблюдалось нехватки земли",
или у вас, наоборот, наблюдается нехватка?
ну, Негев, конечно, есть...

[michk.livejournal.com]

Мне кажется, что земли хватает пока. Не в самом центре Тель-Авива, конечно, но по-моему она есть, но государство не торопится давать разрешения на строительство. Ну и тот же Негев уже не так далёк, как раньше.

[stumari.livejournal.com]

понятно, т.е. все-таки больше дело в правительстве :(

[michk.livejournal.com]

Мне так кажется

[stumari.livejournal.com]

много понастроят - будет кризис перепроизводства, вот они заботятся и не допускают!

[ak-47.livejournal.com]

Окружили заботой со все сторон. Куда бы от неё деться.

[affidavid.livejournal.com]

Есть рецепт очень простой: конский налог на недвижимость. В NYS и NJ он 4-6% от цены дома в год, почему массового пузыря и не было. Но побочные эффекты очень неприятные, да.

[ak-47.livejournal.com]

Можно ещё проще всё решить: переселить всех в концлагерь, и дело с концом. Так называемый рынок жилья в Нью-Йорке это не то, что хотелось бы получить в итоге.

P.S. Насчёт массового пузыра в НЙ: http://www.jparsons.net/housingbubble/new_york.html

[affidavid.livejournal.com]

Так австралийские цены похоже уже обогнали нью-йоркские за пределами Манхеттена. Пока вам часть овец на шашлыки отправить и построит хотя бы с десяток городков поприличнее.

[ak-47.livejournal.com]

Австралийские цены уже, к сожалению, подбираются к гонк-конгским, если взять соотношение цены к зарплатам. По абсолютным показателям обогнали большинство американских, я думаю. За исключением аномальных мест вроде С-Ф и прочие похожие.

Есть хороший ежегодный обзор цен на недвигу в англосфере: http://demographia.com/

[affidavid.livejournal.com]

Падение на меньше чем 20% это пбычные колебания, в других местах цены падали вдвое.

[ak-47.livejournal.com]

Ну да, есть места где ещё хуже. :)

Если в Ау цены на недвигу не то что упадут, а просто прекратят расти, удваиваясь каждые 7 лет, то это приведёт к национальному кризису, по сравнению с которым 2008 покажется детским садом.

[ny-quant.livejournal.com]

Чисто для справки: я живу в NJ, налог 2.5%. А пузырь был такой, что до сих пор во многих местах не вышли на предкризисный уровень цен.

[affidavid.livejournal.com]

Я в NYS плачу 4, а мои коллеги на работе 6. Мне казалось, что в NJ не меньше, так что рад за вас.

[ny-quant.livejournal.com]

На самом деле сильно зависит от города. В городах с высокими налогами в итоге сильно падают цены, так что это несколько лукавая цифра.

[affidavid.livejournal.com]

Так я и написал, что высокие налоги на недвижимость предотвращают развитие пузырей. У нас налог на дом заметно выше mortgage ну и цены не двигаются ни в одну сторону многие годы.

[merig00.livejournal.com]

Ну сам Манхаттан очень накачан инвестициями извне. Куча миллионых аппартментов которые стоят пустые типа "квартирка в Нью Йорке" приехать пару раз в год. Пэтому ценам падать смысла нет - сметают все. Эти цены выдавливают народ в другие боро и пригород со сторны Нью Джерзи что тоже держит цены. Так там тоже высокие налоги а в остальном Джерзи неплохо так.

[ny-quant.livejournal.com]

А где вы конкретно живёте, если не секрет? У нас так ни фига не предотвращают. В соседних городах, где мы жили раньше, налоги высокие, а накрыло так же как и всех, если не хуже.

У меня, кстати, тоже налог выше моргиджа, но при нынешних ставках это едва ли показатель.

[affidavid.livejournal.com]

Upstate NY

[antontsau.livejournal.com]

ну, ФТГЖ, проблема не только в жуках из кансила. Тебе вот нужен дом где-нибудь в Батхурсте? Бери, недорого отдадут (впрочем, как недорого... тоже весьма круглую сумму заломят, и дом будет говноЪ, зато большой, участок хоть в гектар и все такое). Или даже в Камдене. А вот в иннер сиднее увы облом, местов нет. И не в кансилах дело а в классических хрущевладельцах, которые сидят в своей халупе 1910 года постройки, денег у них нет, ничего нет, зато халупа стоит два миллиона - лаааааакееееейшн! А то и даже не своей а вон как в роксах, все набито какими-то социальщиками, которые вонь поднимают "гады правительство хотят нас из НАШИХ домов выкинуть!!!!111".

Жуки сильно сказываются на цене как раз в этих камденах. Казалось бы - ну коровий выгон, места жопой ешь, пустошь и забвение, а участки все равно по 300К самые нищебродские, 9 метров шириной, для собачьей будки как раз впору. Вдвое дороже чем домЪ на этом участке построить.

А питается это все да, дешевой ссудой. У хомякосемейства с так себе доходом в 130К (70+60 - для Сиднея это какие-то даже не мыдлы а совсем уж офисные хомяки и задвинутые трейдисы) вывалить 30К на моргич особых проблем не составляет, под 4% это штук 700. Ну и с чего такой хомякодомег должен тогда стоить дешевле? Бедному нищасному студенту с доходом 25К он не по карману? никак 100К на даунпейнмент набрать не может? Конечно не может, если это будет по карману такому оболтусу, то где тогда должен жить я - в трехэтажном дворце?

[ak-47.livejournal.com]

У тебя тут всё вместе накидано, но давай по-порядку.

1. Дешёвого жиля в Ау нет. Хоть в камдене, хоть в Алис Спрингс. Просто нет. Дешёвое это медианный дом < 3.0 медианных годовых доходов. В Сиднее мы уже вообще говорим о 11-12 медианных доходах. В какой-нибудь сраной радиоактивной дыре будет 5-6, at best.

2. Я специально не выделяю главных виноватых. Виноваты все. Треть населения живёт в мультимиллионном доме и чувствуют себя хорошо. Другая треть сдаёт такой дом другим и тоже чувствует себя хорошо. Последняя треть снимает и чувствует себя хуже, но надеется скоро купить и включиться в эту игру, где покупаешь дом и богатеешь не по дням, а по часам. Правительство, банки, местные консулы, NIMBY-ism - всё крутится вокруг проперти и завязано на проперть. Вся страна играет в эту игру.

3. Опыт других стран и некоторых штатов в США показывает что это не обязательно должно быть так, как оно сейчас. Жильё для мидл-класа может быть предметом потребления (как оно и должно быть), а не инвестицией. Рынок недвиги может быть быстрым, эффективным и пр и пр. Но для этого нужна политическая воля и понимание населения. Ни того, ни другого в Ау нет.

4. Даже если завтра появится витязь-реформатор, то нифига у него не выйдет. Просто никто не даст ничего менять. Как я уже выше написал, если в Ау цены даже не упадут, а просто замедлятся в своём росте, то это начнёт такой кризис, которого никто себе позволить не может.

Вот, примерно, в таком аксепте.

[antontsau.livejournal.com]

Я в Аделаиде полдом снимал за 235, а юнит за 200, соответственно и цена продажи там кил 200-230. Это дорого? Тьфу это а не дорого, бери не хочу, и с огромным бекьярдом. Во второй половине жила шайка каких-то совсем уж боганов, и то вполне тянули. Но что там в этой Аделаиде делать-то.

3 дохода - то есть при прОценте 4% выплаты в год 12% ОДНОГО дохода (50К для той же Аделаиды вполне так себе средняя зряплата)? это не просто дешевое а халявное жилье. Не бывает, рынок не дает, тут же начинается массовая закупка нор втрое больше, маркетолохия же не спит, и место кончается даже в Аделаиде.

Чтоб нора была предметом потребления она должна во-первых стоить огого и во-вторых давать возможность зарабатывать, в ней проживая, тоже огого. Тогда это потребление. А если ПРОФИТ от роста бабулиного хруща превышает все боганские доходы на работе сидельцем на заправке, то ни о каком потреблении и разговора быть не может. Лечится, как уже отметили, конским налогом на недвигу, но тогда вой и ной будет на всю страну - аааа правительство дома лишает, ааааа как же мы сирые убогие.

Тригубоффа в сенат! Дедушка старый, ему все равно!

[ak-47.livejournal.com]

Да, для Аделаиды жильё по 200-230К это дорого.

Есть разные оценки стоимости жилья. Одна из общепринятых это цена жилья в годовых доходах. Считается что ниже 3.0 доходов это дешёвое, а выше - дорогое. В районе 4-5 - сильно дорогое. Выше 5 - пузырь. Лучше брать медианные доходы и цены, т.к. они отсекают всякие fringe аномалии.

Надо при этом не забывать что в последние лет 15-20 все сделали финт ушами и стали считать доход на household, вместо primary earner, ага. При этом доля женщин на рынке труда всё время росла и сейчас household это два работающих на полную ставку, а не так как было 30 лет назад: муж работает, жена на полставки или вообще дома сидит. То есть, если с нашей современной статистикой вернуться, скажем, в '72-й год и попытаться взять моргидж, то тамошний банк манагер тебя спустит с лестницы. Доходы жены, детей и кошки вообще не рассматривались при аппликации на моргидж!

Посмотри отчёты Демографии поссылке выше, они делают сравнение по странам и рынкам.

Жильё для миддл класса именно что должно быть предметом потребления, а не "возможность зарабатывать". Так же как автомобиль это не возможность зарабатывать (и продавать его через 7 лет за х2 цену), а предмет потребления, которым пользуются и его value depreciates with time. Сдача квартир это дело бизнесов, а не mom and dad landlords. Если рынок не перегрет и реагирует адекватно на стимулы, то сдача жилья на мелком уровне почти всегда проигрывает другим инвестициям. (Она и в Ау, кстати, проигрывает, но никого это не парит, т.к. а) negative gearing, и б) capital appreciation is the real goal.)

Посмотри на штаты где не было пузыря 2007 года или Германию, например. Там никто не покупает по 3-4 дома для инвестиций и жильё воспринимается как consumable good, а не инвестиция. Соответственно, цены там держаться в районе 3.0 доходов и даже ниже. Посмотри что ты можешь купить в Хьюстоне за 200-250К и потом сравни с Аделаидой.

[antontsau.livejournal.com]

Ненене, не пойдетъ. Если нора три дохода мейн ернера (да еще не средней зряплаты а среднего дохода, со всеми пенсами, студентами и боганами считая), то как уже отметил - это 12% на нору, с платежами 15%. А не жирно ли жыдь кто-то хочет, чтоб на нору 15%, на жратву 5%, на мойшину 5% а остальное на пробухать? И чтоб хомячиха не работала? Завещали же мудрые евреи в поте лица есть хлеб свой, чтоб не набИгала толпа желающих на такую халявку.

Все, кончились те времена, когда так можно было, в том узком промежутке между распространением благ от аристократии на западное мыдло и распространением с запада на все остальное. Работать, негры, работать, в поте лица, иначе на вылет - там сзади три миллиарда подпирает, которые тоже хочут в белых штанах и таки готовы работать а не бороться за право жыдь жырно в дому за 15% дохода. Я вот например подпер и пропер. Ну а если какой-то боган ноет, что понаихали тут, норы за 500к скупают а ему по силам только три его дохода то есть 150 - то пусть едет в рашеньку, вместо меня. Наслаждаться богатством и процветанием.

[ak-47.livejournal.com]

Это ты привык жить один в норе с котом и есть торты за $5, вот тебе и кажется что жирно. А когда семья, 2-3 ребёнка, то еда никак 5% не будет. А всякие healthcare, childcare etc заполняют остатки бюджета в три секунды.

Хомячиха не должна работать, если только сама не рвётся. Иначе начинается пауперизация и обнищание пролетариата. А там и революционной ситуацией пахнет. Этот запах сейчас появляется всё чаще, см результаты последних выборов практически в любой стране.

[antontsau.livejournal.com]

А это и есть - хотят жыдь слишком жырно. Чтоб дом в пять бр, три личинки, хомячиха не работала, торт за полтос и вот это желтое в тарелке дайте два. При этом работать каким-то рукосуем и полдня переквривать, перекусывать и вообще лайфстайл баланс. Облом.

Пролетариат пролетает мимо. Только хардкор, только лицензирование деторождения! денег нет - завязал в узел и пошел-пошел. Чтоб не было этого самого совершенно заслуженного обнищания.

[freedom_of_sea.livejournal.com]

[ak-47.livejournal.com]

Увы, увы.