Сидней: Квартирный вопрос - где жить?
Jul. 22nd, 2010 12:44 am![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
ak_47Сегодня поговорим о грустном - о жилье для народа в Сиднее. Собственное жильё в Сиднее - не просто дорогое удовольствие, а недоступная роскошь. На сегодняшний день недвижимость в Австралии самая недоступная из всех развитых стран на планете. Ситуция в больших прибрежных городах (Сидней, Мельбурн, Аделаида и пр.) вообще выходит за разумные рамки. Из всех пузырей недвижимости золотого миллиарда, которые полопались за последние годы, до сих пор осталось только два: австралийский и британский (большей частью в Лондоне и окрестностях).
Пытливые умы уже наверняка догадались кого надо благодарить за сложившееся положение. Как нам завещал великий Рейган, самые страшные слова в английском языке это "Я из правительства и здесь, чтобы помочь.". Австралию не минула эта горькая чаша. На определённом этапе правительство решило помочь. Постановили что хватит расти вширь, а то вдруг не хватит самого маленького континента. Надо расти ввысь. Злые языки утверждают что расти ввысь решили вовсе не из-за нехватки земли, а из-за позорного состояния инфраструктуры и особенно транспортной её части. Чтобы город мог и дальше расти вширь, надо было кардинально улучшать транспортное сообщение из пригородов в центр. Никто этим заниматься естественно не хотел, т.к. дело хлопотное, а плоды пожнёт всё равно оппозиция на следующую каденцию. А тут и набирающая обороты истерия с глобальным потеплением удобно подвернулась под руку. Упускать такой шанс было никак нельзя. Таким образом, близорукость правящей коалиции, фанатизм зелёных и наивное желание простых австралийцев сохранить природу смешались в убойную смесь, которая породила план "умного городского развития".
Умная часть плана состояла в том что правительство стало активно вмешиваться в рынок недвижимости и от года к году резко сокращало выдачу разрешений на застройку новых территорий. Новостройки должны были быть многоэтажными и повышать компактность проживания, тем самым уменьшая нагрузку на окружающую среду и приближая население к центральной части города. Как говорится, гладко было на бумаге. Овраги не дремали и внезапно! В итоге время от получения разрешения до постройки дома с 1-1.5 лет выросло до 6.5-14 лет. Строительные компании стали скупать всё на корню, чтобы не вылететь из бизнеса за такое время. Крупные в такой драке взвинтили цены в разы, а мелкие, само собой, тут же разорились. Владельцы прилегающих территорий видя это дело, тоже не могли остаться в стороне и стали продавать свои дома в разы дороже. Другие владельцы стали набирать в банках ссуды под подскочившую в цене собственность и покупать новую недвижимость. Цены на дома начали удваиваться каждые 5-6 лет. Тут уже никто не смог остаться равнодушным и самое последнее офисное креведко азартно бросилось ловить жирную рыбу в этом мутном пузыре.
В определённый момент пузырь приостановился и даже начал постепенно сдуваться, т.к. деньги у народа закончились и редко кто уже мог купить себе новое жильё, даже спекулянты. Австралия всё же не Соединённые Штаты и таких капиталов тут сроду не водилось. И тут правительство очнулось и решило снова помочь! На этот раз молодым семьям, которые покупают первый дом. Этим семьям давалась льготная ссуда, отменялись регистрационные пошлины при покупке и позволялось брать основную ссуду под смешной первоначальный взнос (близкий к нулю). Новые семьи воспряли духом и тут же накупили ещё 200,000 домов. Пузырь получил второе дыхание, цены на недвижимость устремились к звёздам. Мальчишки, раздающие газеты на вокзалах, начали всерьёз обсуждать какие районы города более перспективны с точки зрения вложения капитала в недвижимость.
В какой-то момент отрицать пузырь стало невозможно и каждое новое правительство уже просто всеми силами надувало его, лишь бы только он лопнул в следующую каденцию. В ход пошло всё: иностранцам упростили покупку недвижимости до предела, ещё больше закрутили гайки с выдачей разрешений на строительство, ввели negative gearing и т.д. и т.п. Углубили и расширили по всем фронтам.
Сегодня пузырь уже признаётся открыто, в том числе и правительством. Каждый политик припёртый к стенке обещает всерьёз заняться кризисом доступности жилья. Экономисты пишут умные статьи в газеты о том когда и как это всё лопнет. На самом же деле никто ничего не делает, всем страшно; никто не хочет быть тем кто положит последнюю соломинку на спину этого верблюда. И меньше всего этого хотят политики перед выборами на носу. Поэтому в предвыборных программах вы сейчас не услышите ни слова о жилищном кризисе ни от одной партии, как будто его вовсе не существует и как будто нет этой чёрной тучи, нависшей над австралийской экономикой.
При таком раскладе простой работяга поставлен перед нехитрым выбором - либо влезать в непосильное ярмо ссуды на долгие годы, либо арендовать жильё. Вот о съёме квартиры и поговорим в следующий раз.
Пытливые умы уже наверняка догадались кого надо благодарить за сложившееся положение. Как нам завещал великий Рейган, самые страшные слова в английском языке это "Я из правительства и здесь, чтобы помочь.". Австралию не минула эта горькая чаша. На определённом этапе правительство решило помочь. Постановили что хватит расти вширь, а то вдруг не хватит самого маленького континента. Надо расти ввысь. Злые языки утверждают что расти ввысь решили вовсе не из-за нехватки земли, а из-за позорного состояния инфраструктуры и особенно транспортной её части. Чтобы город мог и дальше расти вширь, надо было кардинально улучшать транспортное сообщение из пригородов в центр. Никто этим заниматься естественно не хотел, т.к. дело хлопотное, а плоды пожнёт всё равно оппозиция на следующую каденцию. А тут и набирающая обороты истерия с глобальным потеплением удобно подвернулась под руку. Упускать такой шанс было никак нельзя. Таким образом, близорукость правящей коалиции, фанатизм зелёных и наивное желание простых австралийцев сохранить природу смешались в убойную смесь, которая породила план "умного городского развития".
Умная часть плана состояла в том что правительство стало активно вмешиваться в рынок недвижимости и от года к году резко сокращало выдачу разрешений на застройку новых территорий. Новостройки должны были быть многоэтажными и повышать компактность проживания, тем самым уменьшая нагрузку на окружающую среду и приближая население к центральной части города. Как говорится, гладко было на бумаге. Овраги не дремали и внезапно! В итоге время от получения разрешения до постройки дома с 1-1.5 лет выросло до 6.5-14 лет. Строительные компании стали скупать всё на корню, чтобы не вылететь из бизнеса за такое время. Крупные в такой драке взвинтили цены в разы, а мелкие, само собой, тут же разорились. Владельцы прилегающих территорий видя это дело, тоже не могли остаться в стороне и стали продавать свои дома в разы дороже. Другие владельцы стали набирать в банках ссуды под подскочившую в цене собственность и покупать новую недвижимость. Цены на дома начали удваиваться каждые 5-6 лет. Тут уже никто не смог остаться равнодушным и самое последнее офисное креведко азартно бросилось ловить жирную рыбу в этом мутном пузыре.
В определённый момент пузырь приостановился и даже начал постепенно сдуваться, т.к. деньги у народа закончились и редко кто уже мог купить себе новое жильё, даже спекулянты. Австралия всё же не Соединённые Штаты и таких капиталов тут сроду не водилось. И тут правительство очнулось и решило снова помочь! На этот раз молодым семьям, которые покупают первый дом. Этим семьям давалась льготная ссуда, отменялись регистрационные пошлины при покупке и позволялось брать основную ссуду под смешной первоначальный взнос (близкий к нулю). Новые семьи воспряли духом и тут же накупили ещё 200,000 домов. Пузырь получил второе дыхание, цены на недвижимость устремились к звёздам. Мальчишки, раздающие газеты на вокзалах, начали всерьёз обсуждать какие районы города более перспективны с точки зрения вложения капитала в недвижимость.
В какой-то момент отрицать пузырь стало невозможно и каждое новое правительство уже просто всеми силами надувало его, лишь бы только он лопнул в следующую каденцию. В ход пошло всё: иностранцам упростили покупку недвижимости до предела, ещё больше закрутили гайки с выдачей разрешений на строительство, ввели negative gearing и т.д. и т.п. Углубили и расширили по всем фронтам.
Сегодня пузырь уже признаётся открыто, в том числе и правительством. Каждый политик припёртый к стенке обещает всерьёз заняться кризисом доступности жилья. Экономисты пишут умные статьи в газеты о том когда и как это всё лопнет. На самом же деле никто ничего не делает, всем страшно; никто не хочет быть тем кто положит последнюю соломинку на спину этого верблюда. И меньше всего этого хотят политики перед выборами на носу. Поэтому в предвыборных программах вы сейчас не услышите ни слова о жилищном кризисе ни от одной партии, как будто его вовсе не существует и как будто нет этой чёрной тучи, нависшей над австралийской экономикой.
При таком раскладе простой работяга поставлен перед нехитрым выбором - либо влезать в непосильное ярмо ссуды на долгие годы, либо арендовать жильё. Вот о съёме квартиры и поговорим в следующий раз.
no subject
Date: 2010-07-21 02:50 pm (UTC)no subject
Date: 2010-07-21 02:57 pm (UTC)no subject
Date: 2010-10-14 08:12 pm (UTC)Нельзя сказать, что строители тут же кинулись строить, зато многие побежали покупать свой первый дом, и цены на жилье выросли за один год на 20%. Теперь гайки уже закручены, но цены падать не собираются - пока. И, анализируя сей "мудрый" поступок, приходишь к выводу - либо в правительстве идиоты, либо, что куда более вероятно, там сидят обеспеченные австралы-старожилы, имеющие недвижимость, которым рост цен только на руку.
Кстати, пузырь или не пузырь - вешь спорная. Цены на жилье активно подогреваются иммигрантами, приезжающими не в провинцию, а в тот же Сидней и Мельбурн. В Сиднее же практически не строят, предложение невелико, спрос же огромен - и вот результат. Жить все равно где-то надо, если не покупать - так арендовать, и соответственно рента тоже весьма недешева. Для стабилизации или спада цен необходимы либо увеличение строительства, либо резкий спад количества новых иммигрантов, иначе причин для падения цен я не вижу.
no subject
Date: 2010-10-14 11:58 pm (UTC)Во-первых, возможности манипулирования обществом слишком преувеличены в массовой поп-культуре. Одной группе интересантов, сколь угодно сильной и влиятельной, не под силу переломить или создать действительно значительный тренд в экономике. Максимум что они могут сделать это использовать своё выгодное положение.
Во-вторых, вопреки популярному мнению, богатые старожилы в массе своей не используют недвижимость в качестве инвестиционного инструмента. Я видел статистику (сейчас лень искать, но если не веришь на слово, то могу накопать линки) по владельцам недвижимости; так вот в случае обвала цен как раз богатые слои почти не будут задеты. Основное перераспределение капитала произойдёт в среднем классе, который понабрал пропертей и ссуд.
В-третьих, отличительная черта всех пузырей это то что люди каждый раз думают что на этот раз всё будет по-другому. Как и когда он лопнет мы не знаем. Но то что переоценённая недвижимость будет вечно - в это я не верю.
no subject
Date: 2010-10-15 12:09 am (UTC)Они, возможно, и используют :) Чай в парламенте не босяки заседают :) Впрочем, тут я убедительно сказать не могу - все гипотезы.
В-третьих, отличительная черта всех пузырей
Для начала неплохо бы доказать, что это действительно пузырь.
Если в Сидней приезжает, к примеру, 100 000 новых мигрантов, а строится всего 2 000 новых единиц жилья - то это никакой не пузырь, а банальный закон спроса-предложения.
У меня в текущий момент нет статистики, но то, что в Сиднее строят очень мало при такой миграции - факт.
no subject
Date: 2010-10-15 02:55 am (UTC)no subject
Date: 2010-10-15 03:24 am (UTC)Сколько этих самых умных людей проморгало последний финансовый кризис? :)
no subject
Date: 2010-10-15 03:37 am (UTC)no subject
Date: 2010-10-15 04:10 am (UTC)no subject
Date: 2010-10-15 04:22 am (UTC)no subject
Date: 2010-10-15 04:40 am (UTC)Это предложение немного лишено смысла.
Пузырь есть ажиотажный спрос вопреки здравому смыслу, который в силу отсутствия фундаментальных причин рано или поздно лопается (потому и "пузырь").
Рост спроса из-за роста населения не есть "пузырь" по определению, так как это реальные люди, желающие жить в Австралии и нуждающиеся в крыше над головой, а не спекулянты. Большинство из этих людей не собирается отсюда уезжать и продавать кое-как купленное жилье.
Потому и с пузырем в Австралии не все ясно
Факты ПРОТИВ пузыря:
- (главный) Рост населения и низкие темпы строительства
- Более жесткие критерии выдачи ссуд, чем в Америке
Факты ЗА пузырь:
- Слишком многие действительно кинулись покупать инвестиционную недвижимость ради жильцов на деньги, взятые у банка, и, во многих случаях доход от съема не покрывает процент по ссуде, а negative gearing помогает вернуть только часть убытков.
no subject
Date: 2010-10-15 07:49 am (UTC)В статье из Википедии есть линк на хороший отчёт [PDF]: 6th Annual International Housing Affordability Survey by Demographia 2010. Там среди прочего как раз и смотрят на динамику рынка и сравнивают с похожими городами в США. При этом анализируются причины по которым рост населения не привёл здоровому жилищному буму, который в итоге и устаканил ситуацию на рынке, а привёл к образованию нездорового пузыря, который и жилищную проблему не решает и угрозу всему рынку увеличивает.
Образование пузыря вместо бума явилось результатом многих факторов среди которых и рост населения в том числе. Но одного роста населения недостаточно. Посмотри в статье из Википедии раздел "Investment or Speculation". К примеру, 93% процента инвестированного капитала ушло в уже существующую проперть! При этом на темпе строительства и занятости в индустрии это почти не сказалось. Это всё спекулянтские деньги, которые схлынут как только перестанут приносить сверхприбыли.